1. Τι πρέπει να υπογράψω με τον ιδιοκτήτη αν θέλω να νοικιάσω κατάστημα ή γραφείο?
Ιδιωτικό Συμφωνητικό Εμπορικής/Επαγγελματικής Μίσθωσης. Οι εμπορικές μισθώσεις, ήτοι οι μισθώσεις εκείνες που αφορούν επαγγελματικές χρήσεις, υπάγονταν έως πρόσφατα στον προστατευτικό καθεστώς του π.δ. 34/1995 και πλέον του Ν. 4242/2014
2. Για πόσο χρόνο προστατεύομαι?
Ήδη από το 2014 έχουν καταργηθεί οι διατάξεις που αφορούσαν στην ελάχιστη ισχύ των εμπορικών μισθωτικών συμβάσεων, ανερχόμενη στα 12 έτη, ανεξαρτήτως της διάρκειας που καθορίστηκε από την σύμβαση.
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, η διάρκειά τους καθορίζεται στα τρία (3) έτη. Αν συμφωνηθεί ελεύθερα από τα μέρη μεγαλύτερο χρονικό διάστημα των τριών (3) ετών, τότε ισχύει ο μεγαλύτερος χρόνος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αντίθετα, αν συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα από αυτό της τριετίας, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.
3. Μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο?
Τα μισθώματα σήμερα διαμορφώνονται ελεύθερα, και κάθε συμφωνία των συμβαλλομένων για σταδιακή αύξησή τους, τόσο στη αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης είναι κατ΄αρχήν έγκυρη, τόσο στις εμπορικές μισθώσεις, όσο και στις μισθώσεις κατοικιών, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους που οδηγούν σε καταδολίευση των δικαιωμάτων της άλλης πλευράς.
«Νόμιμη αύξηση» δηλαδή αυτόματη αύξηση χωρίς συμφωνία δεν υπάρχει. Κατ’εξαίρεση αύξηση ίση με το 75% της ετήσιας αύξησης του τιμαρίθμου (ΔΤΚ) μπορεί να ισχύσει πια σήμερα μόνον όταν δεν προβλέπεται συμβατική αύξηση, σε σε παλαιές εμπορικές μισθώσεις (προ του Μαρτίου 2014) που δεν προβλέπουν τη μετέπειτα αύξηση του μισθώματος μετά την αρχική πρώτη διετία, αν αυτό ήδη υπερβαίνει το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ετησίως.
Προσφάτως, στο νόμο 4926/2022 για τις μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 καθώς και του άρθρου 13 του ν. 4242/2014 επιτρέπεται, από την 1η.1.2022 έως και την 31η.12.2022, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2021. Αυτή η αύξηση με όριο 3% «πιάνει» και αναδρομικά τις αυξήσεις που είχαν ήδη γίνει μετά την 01.01.2022.
4. Ποιος ευθύνεται για τις ζημιές/βλάβες στο χώρο?
Σε γενικό πλαίσιο, από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 Π.Δ. 34/1995), συνάγεται ότι ο εκμισθωτής (δηλαδή ο ιδιοκτήτης) έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή (δηλαδή τον ενοικιαστή) τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση.
Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει, ανάμεσα σε άλλα δικαιώματα και δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.
Από την άλλη, ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να αποζημιώσει τον εκμισθωτή για κάθε θετική και αποθετική ζημία που υφίσταται ο τελευταίος, για τις φθορές ή μεταβολές που προκλήθηκαν στο μίσθιο, με εξαίρεση αυτές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Ειδικά, σε περίπτωση καταστροφής ή αφαίρεσης πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάσταση του.
Πέραν από τις βασικές προστατευτικές διατάξεις του Νόμου, εδώ χρειάζεται μεγάλη προσοχή στο τι θα αναφέρει το συμφωνητικό που θα υπογραφεί, καθώς από αυτό εξαρτάται το πως θα προστατεύεται ειδικότερα ο μισθωτής και θα ρυθμίζεται η ευθύνη του κάθε μέρους.
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.